Коли ви збираєте пропозиції від підрядників, ви бачите цифру на кшталт «від 10 000 грн/м²» і не бачите головного: з чого вона складається. Дві бригади можуть назвати ціни, що відрізняються вдвічі, і обидві будуть «праві», бо рахують різні обсяги робіт. Ми взяли реальні кошториси п'яти наших об'єктів 2025-2026 років, від однокімнатної квартири 37 м² у новобудові до таунхаусу понад 80 м², знеособили їх і показуємо структуру витрат так, як її бачить виконроб. Усі цифри в статті стосуються вартості роботи без матеріалів, якщо прямо не вказано інше. Так само працює сезонність закупівель і логістика, але базова механіка кошторису однакова для всіх: ціна складається з обсягів, помножених на розцінки, і якщо вам не показують обсяги, перевірити ціну неможливо.
Чотири блоки кошторису ремонту
Будь-який кошторис капітального ремонту квартири складається з чотирьох блоків: демонтаж, інженерні роботи (електрика і сантехніка), загальнобудівельні роботи (стіни, стеля, підлога) та фінішне оздоблення. У наших кошторисах частки стабільні від об'єкта до об'єкта:
- Загальнобудівельні та фінішні роботи: 75-80% бюджету роботи. Це штукатурка, шпаклівка, стяжка, плитка, фарбування.
- Електромонтаж: 11-13%. Розведення кабелю, точки, щит.
- Сантехніка: 10-13%. Розведення води й каналізації, опалення, інсталяції.
- Демонтаж: до 17%, але тільки на вторинному ринку. У новобудові з голими стінами цього блоку немає взагалі.
Якщо у кошторисі, який вам дали, одна з часток радикально інша, наприклад електрика коштує 30% бюджету, це привід поставити запитання, а не привід радіти «дешевим стінам».
Скільки коштує робота за м² у 2026 році
Реальні підсумки наших кошторисів за сегментами виглядають так. Це вартість роботи, без чорнових і фінішних матеріалів:
- Новобудова 37-43 м²: 400-460 тис грн за квартиру, тобто 10 500-11 000 грн/м².
- Вторинний ринок, близько 55 м² з повним демонтажем: близько 740 тис грн, тобто приблизно 13 500 грн/м².
- Великі або складні об'єкти 60-80+ м²: 0,9-1,2 млн грн, тобто 14 500-15 000 грн/м².
Зверніть увагу: ціна за м² зростає разом із площею та складністю. Великий об'єкт - це більше санвузлів, більше точок електрики, вищі стелі, шумоізоляція. Подивитися, як це виглядає у готових квартирах, можна у нашому портфоліо проєктів з реальними цінами.
Розбираємо кошторис по блоках
Демонтаж: стаття, якої немає в новобудові
На вторинному ринку демонтаж - це окремий етап з власним актом виконаних робіт. Капітальний демонтаж квартири 50-60 м² до плити коштує близько 125 тис грн роботи, ще 30-45 тис грн складають винесення сміття, завантаження та вивіз найманим транспортом. Разом 120-170 тис грн, і це до того, як почнеться будь-яке будівництво. Тому квартира на вторинці з однаковою площею завжда дорожча в ремонті за новобудову, навіть якщо «стіни вже є».
Стіни: головний котел витрат
Найбільша стаття будь-якого нашого кошторису - це стіни. Причина проста: площа стін у квартирі в 3,5-4 рази більша за площу підлоги. У квартирі 37,5 м² ми обробляємо близько 150 м² стін, у будинку понад 80 м² - близько 300 м². Кожен квадратний метр стіни проходить цикл: ґрунтовка (30-40 грн/м² за прохід, а проходів кілька), штукатурка по маяках (380-390 грн/м²), шпаклівка мультифініш у два шари (190-210 грн/м²), шліфування (близько 80 грн/м²). Додайте відкоси, армування примикань, і вже зрозуміло, чому штукатурні роботи разом із малярними з'їдають більшу частину бюджету.
Електрика: рахуйте точки, а не метри
Вартість електромонтажу визначає не площа, а кількість точок: розеток, вимикачів, виводів освітлення. В однокімнатній квартирі їх 35-50, у великому будинку - понад 100. Повний цикл однієї точки, від штроби й кабелю до підрозетника та збирання щита, коштує орієнтовно 1 100-1 650 грн. Разом блок електрики в наших кошторисах коштує від 55 тис грн за компактну однокімнатну до 130 тис грн за великий об'єкт зі слабкострумом, майстер-вимикачем і щитом на 54 групи. Детальніше про склад робіт - на сторінці електромонтажних робіт.
Сантехніка: мокрі зони вирішують
Базова позиція сантехнічного кошторису - розведення водопостачання й каналізації за проєктом: від 35 тис грн в компактній квартирі з одним санвузлом до 75 тис грн там, де мокрих зон кілька. Додаються штроблення під труби, сантехнічний бокс із нержавійки, вузол фільтрації, перенесення радіаторів (2-5 тис грн за штуку), інсталяція під підвісний унітаз (близько 3 тис грн). Разом блок коштує 45-125 тис грн. Якщо у вашому кошторисі сантехніка записана одним рядком «розводка - 20 000», обсяг робіт там не порахований. Що саме має бути в цьому розділі, ми описали на сторінці сантехнічних робіт.
Санвузол: найдорожчий квадратний метр квартири
Окремо варто сказати про санвузол. У наших кошторисах роботи лише по санвузлу коштують від 70 до 220 тис грн: гідроізоляція, вирівнювання під плитку, укладання плитки й мозаїки, монтаж тропічного душу, підрізання плитки під 45 градусів. Один квадратний метр санвузла за вартістю робіт дорівнює трьом-чотирьом квадратним метрам житлової кімнати. Коли порівнюєте дві пропозиції, перевірте, чи однаково порахований саме санвузол: це улюблене місце для «оптимізації» кошторису.
Підлога і стеля: передбачувана частина кошторису
Підлога і стеля разом коштують помітно менше за стіни, і це найбільш передбачуваний блок. Роботи по підлозі, від фінішного вирівнювання до монтажу вінілу або ламінату з плінтусом, у наших кошторисах коштували від 21 тис грн у компактній однокімнатній квартирі до 137 тис грн у великому будинку разом із плитковим фартухом кухні. Стеля під фарбування в новобудові з рівними плитами обходиться у 7-13 тис грн, складніші варіанти з закладенням рустів і шпаклівкою в кілька шарів - до 38 тис грн. Якщо в кошторисі стеля раптом коштує як третина стін, найімовірніше, вам рахують багаторівневу конструкцію з гіпсокартону, і варто перепитати, чи вона вам потрібна.
Опції, які змінюють кошторис: шумоізоляція та перепланування
Окремий клас витрат - роботи, яких може не бути взагалі, але якщо вони є, то коштують десятки тисяч. Шумоізоляція стін системою Knauf коштує близько 1 650 грн/м² роботи: на спальню з суміжною стіною 12-15 м² це 20-25 тис грн, а на 40 м² стін у таунхаусі вийшло понад 66 тис грн. Перепланування теж рахується окремо: мурування нових перегородок з газоблоку з армуванням коштувало близько 25 тис грн на квартиру 42 м², демонтаж стіни з виготовленням аркового проходу - 14 тис грн, закладення дверного отвору - 2-3 тис грн. Жодна з цих позицій не входить у «середню ціну за м²», тому два однакові за площею кошториси з переплануванням і без нього чесно відрізнятимуться на 50-100 тис грн.
Робота, матеріали і «під ключ»: звідки береться 17 900 грн за м²
Усі цифри вище - це тільки робота. Щоб отримати повну вартість ремонту, додайте чорнові матеріали: суміші, кабель, труби, гіпсокартон. Орієнтир із нашого прайсу: чорновий ремонт коштує 6 000 грн/м² за роботу або 12 000 грн/м² з матеріалами, тобто на чорновому етапі матеріали додають приблизно стільки ж, скільки коштує робота. Далі додаються закупівлі, логістика, технічний нагляд і відповідальність за результат. Так робота за 10 500-11 000 грн/м² перетворюється на тариф standard: 17 900 грн/м² під ключ з матеріалами чорнового циклу та управлінням. Повний розбір тарифів за м² ми зробили в окремій статті про ціни на ремонт під ключ у 2026 році. Якщо вам потрібна тільки робота без супроводу, чесно порівнюйте пропозиції бригад саме з колонкою «робота» з цієї статті, а не з тарифами під ключ: це різні продукти з різним рівнем відповідальності.
