Коли ви збираєте пропозиції від підрядників, ви бачите цифру на кшталт «від 10 000 грн/м²» і не бачите головного: з чого вона складається. Дві бригади можуть назвати ціни, що відрізняються вдвічі, і обидві будуть «праві», бо рахують різні обсяги робіт. Ми взяли реальні кошториси п'яти наших об'єктів 2025-2026 років, від однокімнатної квартири 37 м² у новобудові до таунхаусу понад 80 м², знеособили їх і показуємо структуру витрат так, як її бачить виконроб. Усі цифри в статті стосуються вартості роботи без матеріалів, якщо прямо не вказано інше. Так само працює сезонність закупівель і логістика, але базова механіка кошторису однакова для всіх: ціна складається з обсягів, помножених на розцінки, і якщо вам не показують обсяги, перевірити ціну неможливо.
Чотири блоки кошторису ремонту
Будь-який кошторис капітального ремонту квартири складається з чотирьох блоків: демонтаж, інженерні роботи (електрика і сантехніка), загальнобудівельні роботи (стіни, стеля, підлога) та фінішне оздоблення. У наших кошторисах частки стабільні від об'єкта до об'єкта:
- Загальнобудівельні та фінішні роботи: 75-80% бюджету роботи. Це штукатурка, шпаклівка, стяжка, плитка, фарбування.
- Електромонтаж: 11-13%. Розведення кабелю, точки, щит.
- Сантехніка: 10-13%. Розведення води й каналізації, опалення, інсталяції.
- Демонтаж: до 17%, але тільки на вторинному ринку. У новобудові з голими стінами цього блоку немає взагалі.
Якщо у кошторисі, який вам дали, одна з часток радикально інша, наприклад електрика коштує 30% бюджету, це привід поставити запитання, а не привід радіти «дешевим стінам».
Скільки коштує робота за м² у 2026 році
Реальні підсумки наших кошторисів за сегментами виглядають так. Це вартість роботи, без чорнових і фінішних матеріалів:
- Новобудова 37-43 м²: 400-460 тис грн за квартиру, тобто 10 500-11 000 грн/м².
- Вторинний ринок, близько 55 м² з повним демонтажем: близько 740 тис грн, тобто приблизно 13 500 грн/м².
- Великі або складні об'єкти 60-80+ м²: 0,9-1,2 млн грн, тобто 14 500-15 000 грн/м².
Зверніть увагу: ціна за м² зростає разом із площею та складністю. Великий об'єкт - це більше санвузлів, більше точок електрики, вищі стелі, шумоізоляція. Подивитися, як це виглядає у готових квартирах, можна у нашому портфоліо проєктів з реальними цінами.
Розбираємо кошторис по блоках
Демонтаж: стаття, якої немає в новобудові
На вторинному ринку демонтаж - це окремий етап з власним актом виконаних робіт. Капітальний демонтаж квартири 50-60 м² до плити коштує близько 125 тис грн роботи, ще 30-45 тис грн складають винесення сміття, завантаження та вивіз найманим транспортом. Разом 120-170 тис грн, і це до того, як почнеться будь-яке будівництво. Тому квартира на вторинці з однаковою площею завжда дорожча в ремонті за новобудову, навіть якщо «стіни вже є».
Стіни: головний котел витрат
Найбільша стаття будь-якого нашого кошторису - це стіни. Причина проста: площа стін у квартирі в 3,5-4 рази більша за площу підлоги. У квартирі 37,5 м² ми обробляємо близько 150 м² стін, у будинку понад 80 м² - близько 300 м². Кожен квадратний метр стіни проходить цикл: ґрунтовка (30-40 грн/м² за прохід, а проходів кілька), штукатурка по маяках (380-390 грн/м²), шпаклівка мультифініш у два шари (190-210 грн/м²), шліфування (близько 80 грн/м²). Додайте відкоси, армування примикань, і вже зрозуміло, чому штукатурні роботи разом із малярними з'їдають більшу частину бюджету.
Електрика: рахуйте точки, а не метри
Вартість електромонтажу визначає не площа, а кількість точок: розеток, вимикачів, виводів освітлення. В однокімнатній квартирі їх 35-50, у великому будинку - понад 100. Повний цикл однієї точки, від штроби й кабелю до підрозетника та збирання щита, коштує орієнтовно 1 100-1 650 грн. Разом блок електрики в наших кошторисах коштує від 55 тис грн за компактну однокімнатну до 130 тис грн за великий об'єкт зі слабкострумом, майстер-вимикачем і щитом на 54 групи. Детальніше про склад робіт - на сторінці електромонтажних робіт.
Сантехніка: мокрі зони вирішують
Базова позиція сантехнічного кошторису - розведення водопостачання й каналізації за проєктом: від 35 тис грн в компактній квартирі з одним санвузлом до 75 тис грн там, де мокрих зон кілька. Додаються штроблення під труби, сантехнічний бокс із нержавійки, вузол фільтрації, перенесення радіаторів (2-5 тис грн за штуку), інсталяція під підвісний унітаз (близько 3 тис грн). Разом блок коштує 45-125 тис грн. Якщо у вашому кошторисі сантехніка записана одним рядком «розводка - 20 000», обсяг робіт там не порахований. Що саме має бути в цьому розділі, ми описали на сторінці сантехнічних робіт.
Санвузол: найдорожчий квадратний метр квартири
Окремо варто сказати про санвузол. У наших кошторисах роботи лише по санвузлу коштують від 70 до 220 тис грн: гідроізоляція, вирівнювання під плитку, укладання плитки й мозаїки, монтаж тропічного душу, підрізання плитки під 45 градусів. Один квадратний метр санвузла за вартістю робіт дорівнює трьом-чотирьом квадратним метрам житлової кімнати. Коли порівнюєте дві пропозиції, перевірте, чи однаково порахований саме санвузол: це улюблене місце для «оптимізації» кошторису.
Підлога і стеля: передбачувана частина кошторису
Підлога і стеля разом коштують помітно менше за стіни, і це найбільш передбачуваний блок. Роботи по підлозі, від фінішного вирівнювання до монтажу вінілу або ламінату з плінтусом, у наших кошторисах коштували від 21 тис грн у компактній однокімнатній квартирі до 137 тис грн у великому будинку разом із плитковим фартухом кухні. Стеля під фарбування в новобудові з рівними плитами обходиться у 7-13 тис грн, складніші варіанти з закладенням рустів і шпаклівкою в кілька шарів - до 38 тис грн. Якщо в кошторисі стеля раптом коштує як третина стін, найімовірніше, вам рахують багаторівневу конструкцію з гіпсокартону, і варто перепитати, чи вона вам потрібна.
Опції, які змінюють кошторис: шумоізоляція та перепланування
Окремий клас витрат - роботи, яких може не бути взагалі, але якщо вони є, то коштують десятки тисяч. Шумоізоляція стін системою Knauf коштує близько 1 650 грн/м² роботи: на спальню з суміжною стіною 12-15 м² це 20-25 тис грн, а на 40 м² стін у таунхаусі вийшло понад 66 тис грн. Перепланування теж рахується окремо: мурування нових перегородок з газоблоку з армуванням коштувало близько 25 тис грн на квартиру 42 м², демонтаж стіни з виготовленням аркового проходу - 14 тис грн, закладення дверного отвору - 2-3 тис грн. Жодна з цих позицій не входить у «середню ціну за м²», тому два однакові за площею кошториси з переплануванням і без нього чесно відрізнятимуться на 50-100 тис грн.
Робота, матеріали і «під ключ»: звідки береться 17 900 грн за м²
Усі цифри вище - це тільки робота. Щоб отримати повну вартість ремонту, додайте чорнові матеріали: суміші, кабель, труби, гіпсокартон. Орієнтир із нашого прайсу: чорновий ремонт коштує 6 000 грн/м² за роботу або 12 000 грн/м² з матеріалами, тобто на чорновому етапі матеріали додають приблизно стільки ж, скільки коштує робота. Далі додаються закупівлі, логістика, технічний нагляд і відповідальність за результат. Так робота за 10 500-11 000 грн/м² перетворюється на тариф standard: 17 900 грн/м² під ключ з матеріалами чорнового циклу та управлінням. Повний розбір тарифів за м² ми зробили в окремій статті про ціни на ремонт під ключ у 2026 році. Якщо вам потрібна тільки робота без супроводу, чесно порівнюйте пропозиції бригад саме з колонкою «робота» з цієї статті, а не з тарифами під ключ: це різні продукти з різним рівнем відповідальності.
Приклад: підсумок кошторису однокімнатної квартири в новобудові
Щоб усі частки склалися в картинку, ось як виглядає підсумок реального кошторису квартири близько 40 м² у новобудові з одним санвузлом, у цінах 2026 року, тільки робота:
- Демонтаж: 0 грн, новобудова без оздоблення.
- Електромонтаж, 35-50 точок зі щитом і слабкострумом: 54-57 тис грн.
- Сантехніка, одна мокра зона з інсталяцією: 47-50 тис грн.
- Загальнобудівельні та фінішні роботи, включно з санвузлом і підлогою: 300-350 тис грн.
- Разом робота: 400-460 тис грн.
Додайте чорнові матеріали і управління процесом, і вийде близько 716 тис грн за тарифом standard під ключ. Якщо підрядник називає вам за таку квартиру 350 тис грн «з усім», повертайтеся до розділу про червоні прапорці: десь у цій цифрі не вистачає або обсягів, або матеріалів.
Новобудова чи вторинка: різниця в кошторисі
На рівні кошторису різниця конкретна і вимірювана. Перше: на вторинці з'являється демонтаж на 120-170 тис грн. Друге: після демонтажу частину обсягів неможливо порахувати заздалегідь, у наших кошторисах для вторинки навпроти штукатурки чесно стоїть «обсяг буде зрозумілий після демонтажу». Третє: старий фонд означає заміну стояків, перероблення каналізації, новий ввідний кабель, і це ще 20-40 тис грн інженерних робіт. У сумі квартира 55 м² на вторинці коштувала в роботі приблизно стільки ж, скільки новобудова на 60+ м². Якщо обираєте між купівлею новобудови та вторинки, закладайте цю різницю в бюджет одразу. Єдиний плюс вторинки в кошторисі: там зазвичай уже є опалення і лічильники, тому ви не платите за проведення трас опалення для радіаторів, яке в новобудові коштує близько 5 тис грн за радіатор.
Як читати кошторис підрядника: п'ять червоних прапорців
Кошторис - це не просто рахунок, а технічне завдання на ремонт, і читати його варто уважніше, ніж договір. За п'ять хвилин можна перевірити головне:
- Одна цифра без розбивки. «Ремонт вашої квартири - 600 000 грн» без блоків і обсягів означає, що рахували навмання. У нормальному кошторисі видно кожен етап.
- Немає обсягів у м², метрах погонних і точках. Рядок «штукатурка - 80 000» не перевірити. Рядок «штукатурка по маяках, 148 м² по 380 грн/м²» - можна.
- «Матеріали порахуємо потім». Чорнові матеріали - це приблизно подвоєння вартості чорнових робіт. Якщо їх немає в кошторисі, реальний бюджет вам ще не назвали.
- Демонтаж «у подарунок» на вторинці. Роботи на 120-170 тис грн не бувають безкоштовними: вони або сховані в інших рядках, або спливуть під час ремонту.
- Ціна не прив'язана до проєкту. Без проєкту електрики невідома кількість точок, без планування - метраж стін. Кошторис до проєкту - це лише прогноз.
Ширший чек-лист перевірки підрядника, від договору до гарантій, ми зібрали у статті як вибрати ремонтну компанію в Києві.
Часті питання
Чи входять матеріали в ціну за квадратний метр?
Залежить від того, хто називає цифру, тому завжди уточнюйте. У цій статті всі підсумки кошторисів - це вартість роботи без матеріалів. У наших тарифах під ключ (17 900, 26 200 та 37 200 грн/м²) чорнові матеріали вже враховані, фінішні матеріали клієнт обирає і оплачує окремо.
Чому кошториси різних компаній відрізняються вдвічі?
Найчастіше тому, що порахований різний обсяг робіт: одна бригада закладає два проходи шпаклівки та шліфування, інша - один; одна рахує демонтаж, інша «дарує». Порівнювати треба не підсумкову цифру, а обсяги по блоках: стіни в м², електрику в точках, сантехніку в мокрих зонах.
Скільки коштує ремонт квартири 40 м² у 2026 році?
За нашими кошторисами робота в новобудові 37-43 м² коштує 400-460 тис грн (10 500-11 000 грн/м²). З чорновими матеріалами та управлінням за тарифом standard це 17 900 грн/м², тобто близько 716 тис грн за 40 м². Реальний приклад такого об'єкта є в портфоліо.
Що дорожче в ремонті: новобудова чи вторинка?
Вторинка. Демонтаж додає 120-170 тис грн, старі стояки й електрика - ще 20-40 тис грн, а частина обсягів стає відома лише після демонтажу. У роботі квартира 55 м² на вторинці коштує приблизно як новобудова 60+ м².
Чи можна заощадити, закупивши чорнові матеріали самостійно?
Теоретично так, практично економія рідко перевищує кілька відсотків, а ризики суттєві: не той клас кабелю, суміш не під ту основу, недовезені обсяги, через які бригада простоює. Підрядник купує чорнові матеріали за оптовими цінами і несе відповідальність за їхню сумісність з технологією. Реальна точка економії інша: фінішні матеріали, плитку, фарбу та сантехнічні прилади ви обираєте самі і контролюєте цю частину бюджету повністю.
Хочете побачити, як виглядатиме кошторис саме вашої квартири? Залиште заявку на сторінці контактів або зателефонуйте за номером +380 (97) 607-15-15: ми безкоштовно зробимо замір і детальний кошторис по блоках, з обсягами в квадратних метрах і точках, який можна перевірити.
