Коли ви збираєте пропозиції від підрядників, ви бачите цифру на кшталт «від 10 000 грн/м²» і не бачите головного: з чого вона складається. Дві бригади можуть назвати ціни, що відрізняються вдвічі, і обидві будуть «праві», бо рахують різні обсяги робіт. Щоб показати, як влаштований кошторис на ремонт квартири в Києві, ми знеособили реальні кошториси п'яти наших об'єктів 2025–2026 років — від однокімнатної квартири 37 м² у новобудові до об'єкта площею понад 80 м² — і розбираємо структуру витрат та розцінки на будівельні роботи в Києві 2026 року так, як їх бачить виконроб. Усі цифри в статті стосуються вартості роботи без матеріалів, якщо прямо не вказано інше. Свій вплив мають і сезонність закупівель, і логістика, але базова механіка кошторису однакова для всіх: ціна складається з обсягів, помножених на розцінки, і якщо вам не показують обсяги, перевірити ціну неможливо.
Перед порівнянням пропозицій визначте результат: чорновий ремонт усієї квартири готує основу під фініш, а комплексний ремонт під ключ охоплює й оздоблювальні роботи. На сторінках послуг наведено приклад виконаного проєкту та пояснено межі кошторису. Це допоможе порівняти однаковий склад робіт і матеріалів, а не лише підсумкові суми.
Чотири блоки кошторису ремонту
Кошторис капітального ремонту квартири складається з чотирьох блоків: загальнобудівельні та фінішні роботи (стіни, стеля, підлога, оздоблення), електромонтаж, сантехніка й демонтаж. У наших кошторисах частки стабільні від об'єкта до об'єкта:
- Загальнобудівельні та фінішні роботи: 75–80% бюджету роботи. Це штукатурка, шпаклівка, стяжка, плитка, фарбування.
- Електромонтаж: 11–13%. Розведення кабелю, точки, щит.
- Сантехніка: 10–13%. Розведення води й каналізації, опалення, інсталяції.
- Демонтаж: до 17%, але тільки на вторинному ринку. У новобудові з голими стінами цього блоку немає взагалі.
Якщо в кошторисі, який вам дали, одна з часток радикально інша, наприклад електрика коштує 30% бюджету, це привід поставити запитання, а не привід радіти «дешевим стінам».
Скільки коштує робота за м² у 2026 році
За нашими кошторисами робота без чорнових і фінішних матеріалів коштує від 10 500 грн/м² у новобудові до 15 000 грн/м² на великих або складних об'єктах. Підсумки за сегментами:
- Новобудова 37–43 м²: 400–460 тис. грн за квартиру, тобто 10 500–11 000 грн/м².
- Вторинний ринок, близько 55 м² з повним демонтажем: близько 740 тис. грн, тобто приблизно 13 500 грн/м².
- Великі або складні об'єкти 60–80+ м²: 0,9–1,2 млн грн, тобто 14 500–15 000 грн/м².
Зверніть увагу: ціна за м² зростає разом із площею та складністю. Великий об'єкт — це більше санвузлів, більше точок електрики, вищі стелі, шумоізоляція. Подивитися, як це виглядає в готових квартирах, можна в нашому портфоліо проєктів з реальними цінами.
Розбираємо кошторис по блоках
Демонтаж: стаття, якої немає в новобудові
На вторинному ринку демонтаж — це окремий етап з власним актом виконаних робіт. Капітальний демонтаж квартири 50–60 м² до плити коштує близько 125 тис. грн роботи, ще 30–45 тис. грн іде на винесення сміття, завантаження та вивезення найманим транспортом. Разом 120–170 тис. грн, і це до того, як почнеться будь-яке будівництво. Тому квартира на вторинці з однаковою площею завжди дорожча в ремонті, ніж новобудова, навіть якщо «стіни вже є».
Стіни: головний котел витрат
Найбільша стаття будь-якого нашого кошторису — це стіни. Причина проста: площа стін у квартирі в 3,5–4 рази більша за площу підлоги. У квартирі 37,5 м² ми обробляємо близько 150 м² стін, на об'єкті понад 80 м² — близько 300 м². Кожен квадратний метр стіни проходить цикл: ґрунтовка (30–40 грн/м² за прохід, а проходів кілька), штукатурка по маяках (380–390 грн/м²), шпаклівка мультифініш у два шари (190–210 грн/м²), шліфування (близько 80 грн/м²). Додайте відкоси, армування примикань, і вже зрозуміло, чому штукатурні роботи разом із малярними з'їдають більшу частину бюджету.
Електрика: рахуйте точки, а не метри
Вартість електромонтажу визначає не площа, а кількість точок: розеток, вимикачів, виводів освітлення. В однокімнатній квартирі їх 35–50, на великому об'єкті — понад 100. Повний цикл однієї точки, від штроби й кабелю до підрозетника та збирання щита, коштує орієнтовно 1 100–1 650 грн. Разом блок електрики в наших кошторисах коштує від 55 тис. грн за компактну однокімнатну до 130 тис. грн за великий об'єкт зі слабкострумом, майстер-вимикачем і щитом на 54 групи. Детальніше про склад робіт — на сторінці електромонтажних робіт.
Сантехніка: мокрі зони вирішують
Базова позиція сантехнічного кошторису — розведення водопостачання й каналізації за проєктом: від 35 тис. грн у компактній квартирі з одним санвузлом до 75 тис. грн там, де мокрих зон кілька. Додаються штроблення під труби, сантехнічний бокс із нержавійки, вузол фільтрації, перенесення радіаторів (2–5 тис. грн за штуку), інсталяція під підвісний унітаз (близько 3 тис. грн). Разом блок коштує 45–125 тис. грн. Якщо у вашому кошторисі сантехніка записана одним рядком «розводка — 20 000», обсяг робіт там не порахований. Що саме має бути в цьому розділі, ми описали на сторінці сантехнічних робіт.
Санвузол: найдорожчий квадратний метр квартири
Окремо варто сказати про санвузол. У наших кошторисах роботи лише по санвузлу коштують від 70 до 220 тис. грн: гідроізоляція, вирівнювання під плитку, укладання плитки й мозаїки, монтаж тропічного душу, підрізання плитки під 45 градусів. Один квадратний метр санвузла за вартістю робіт дорівнює трьом-чотирьом квадратним метрам житлової кімнати. Коли порівнюєте дві пропозиції, перевірте, чи однаково порахований саме санвузол: це улюблене місце для «оптимізації» кошторису.
Підлога і стеля: передбачувана частина кошторису
Підлога і стеля разом коштують помітно менше за стіни, і це найбільш передбачуваний блок. Роботи по підлозі, від фінішного вирівнювання до монтажу вінілу або ламінату з плінтусом, у наших кошторисах коштували від 21 тис. грн у компактній однокімнатній квартирі до 137 тис. грн на великому об'єкті разом із плитковим фартухом кухні. Стеля під фарбування в новобудові з рівними плитами обходиться в 7–13 тис. грн, складніші варіанти із закладенням рустів і шпаклівкою в кілька шарів — до 38 тис. грн. Якщо в кошторисі стеля раптом коштує як третина стін, найімовірніше, вам рахують багаторівневу конструкцію з гіпсокартону, і варто перепитати, чи вона вам потрібна.
Опції, які змінюють кошторис: шумоізоляція та перепланування
Окремий клас витрат — роботи, яких може не бути взагалі, але якщо вони є, то коштують десятки тисяч. Шумоізоляція стін системою Knauf коштує близько 1 650 грн/м² роботи: на спальню з суміжною стіною 12–15 м² це 20–25 тис. грн, а на 40 м² стін на великому об'єкті вийшло понад 66 тис. грн. Перепланування теж рахується окремо: мурування нових перегородок з газоблоку з армуванням коштувало близько 25 тис. грн на квартиру 42 м², демонтаж стіни з виготовленням аркового проходу — 14 тис. грн, закладення дверного отвору — 2–3 тис. грн. Жодна з цих позицій не входить у «середню ціну за м²», тому два однакові за площею кошториси з переплануванням і без нього чесно відрізнятимуться на 50–100 тис. грн.
Робота, матеріали і «під ключ»: звідки береться 17 900 грн за м²
Усі цифри вище — це тільки робота. Щоб отримати повну вартість ремонту, додайте чорнові матеріали: суміші, кабель, труби, гіпсокартон. Орієнтир із нашого прайсу: чорновий ремонт коштує від 6 000 грн/м² за роботу або від 12 000 грн/м² з чорновими матеріалами, тобто на чорновому етапі матеріали додають приблизно стільки ж, скільки коштує робота. Далі додаються закупівлі, логістика, технічний нагляд і відповідальність за результат. Так робота за 10 500–11 000 грн/м² перетворюється на тариф «Стандарт»: від 17 900 грн/м² під ключ з матеріалами чорнового циклу та управлінням. Оздоблювальні матеріали (плитка, фарба, підлогове покриття, шпалери, світильники, сантехніка) і меблі до цієї суми не входять і оплачуються окремо: ми купуємо їх за кошти замовника, а ви обираєте та погоджуєте. Повний розбір тарифів за м² ми зробили в окремій статті про ціни на ремонт під ключ у 2026 році. Якщо вам потрібна тільки робота без супроводу, чесно порівнюйте пропозиції бригад саме з колонкою «робота» з цієї статті, а не з тарифами під ключ: це різні продукти з різним рівнем відповідальності.
