Когда вы собираете предложения от подрядчиков, вы видите цифру вроде «от 10 000 грн/м²» и не видите главного: из чего она складывается. Две бригады могут назвать цены, которые отличаются вдвое, и обе будут «правы», потому что считают разные объемы работ. Чтобы показать, как устроена смета на ремонт квартиры в Киеве, мы обезличили реальные сметы пяти наших объектов 2025–2026 годов — от однокомнатной квартиры 37 м² в новостройке до объекта площадью больше 80 м² — и разбираем структуру расходов и расценки на строительные работы в Киеве в 2026 году так, как их видит прораб. Все цифры в статье относятся к стоимости работы без материалов, если прямо не указано иное. Влияют на цену и сезонность закупок, и логистика, но базовая механика сметы одинакова для всех: цена складывается из объемов, умноженных на расценки, и если вам не показывают объемы, проверить цену невозможно.
Перед сравнением предложений определите результат: черновой ремонт всей квартиры готовит основу под отделку, а комплексный ремонт под ключ охватывает и отделочные работы. На страницах услуг приведён пример выполненного проекта и объяснены границы сметы. Это поможет сравнить одинаковый состав работ и материалов, а не только итоговые суммы.
Четыре блока сметы ремонта
Смета капитального ремонта квартиры состоит из четырех блоков: общестроительные и финишные работы (стены, потолок, пол, отделка), электромонтаж, сантехника и демонтаж. В наших сметах доли стабильны от объекта к объекту:
- Общестроительные и финишные работы: 75–80% бюджета работы. Это штукатурка, шпаклевка, стяжка, плитка, покраска.
- Электромонтаж: 11–13%. Разводка кабеля, точки, щит.
- Сантехника: 10–13%. Разводка воды и канализации, отопление, инсталляции.
- Демонтаж: до 17%, но только на вторичном рынке. В новостройке с голыми стенами этого блока нет вообще.
Если в смете, которую вам дали, одна из долей радикально другая, например электрика стоит 30% бюджета, это повод задать вопрос, а не повод радоваться «дешевым стенам».
Сколько стоит работа за м² в 2026 году
По нашим сметам работа без черновых и финишных материалов стоит от 10 500 грн/м² в новостройке до 15 000 грн/м² на крупных или сложных объектах. Итоги по сегментам:
- Новостройка 37–43 м²: 400–460 тыс. грн за квартиру, то есть 10 500–11 000 грн/м².
- Вторичный рынок, около 55 м² с полным демонтажем: около 740 тыс. грн, то есть примерно 13 500 грн/м².
- Большие или сложные объекты 60–80+ м²: 0,9–1,2 млн грн, то есть 14 500–15 000 грн/м².
Обратите внимание: цена за м² растет вместе с площадью и сложностью. Большой объект — это больше санузлов, больше точек электрики, более высокие потолки, шумоизоляция. Посмотреть, как это выглядит в готовых квартирах, можно в нашем портфолио проектов с реальными ценами.
Разбираем смету по блокам
Демонтаж: статья, которой нет в новостройке
На вторичном рынке демонтаж — это отдельный этап со своим актом выполненных работ. Капитальный демонтаж квартиры 50–60 м² до плиты стоит около 125 тыс. грн работы, еще 30–45 тыс. грн уходит на вынос мусора, погрузку и вывоз наемным транспортом. Итого 120–170 тыс. грн, и это до того, как начнется какое-либо строительство. Поэтому квартира на вторичке с такой же площадью всегда дороже в ремонте, чем новостройка, даже если «стены уже есть».
Стены: главный котел расходов
Самая большая статья любой нашей сметы — это стены. Причина простая: площадь стен в квартире в 3,5–4 раза больше площади пола. В квартире 37,5 м² мы обрабатываем около 150 м² стен, на объекте больше 80 м² — около 300 м². Каждый квадратный метр стены проходит цикл: грунтовка (30–40 грн/м² за проход, а проходов несколько), штукатурка по маякам (380–390 грн/м²), шпаклевка мультифиниш в два слоя (190–210 грн/м²), шлифовка (около 80 грн/м²). Добавьте откосы, армирование примыканий, и уже понятно, почему штукатурные работы вместе с малярными съедают большую часть бюджета.
Электрика: считайте точки, а не метры
Стоимость электромонтажа определяет не площадь, а количество точек: розеток, выключателей, выводов освещения. В однокомнатной квартире их 35–50, на большом объекте — больше 100. Полный цикл одной точки, от штробы и кабеля до подрозетника и сборки щита, стоит ориентировочно 1 100–1 650 грн. В итоге блок электрики в наших сметах стоит от 55 тыс. грн за компактную однокомнатную до 130 тыс. грн за большой объект со слаботочкой, мастер-выключателем и щитом на 54 группы. Подробнее о составе работ — на странице электромонтажных работ.
Сантехника: мокрые зоны решают
Базовая позиция сантехнической сметы — разводка водоснабжения и канализации по проекту: от 35 тыс. грн в компактной квартире с одним санузлом до 75 тыс. грн там, где мокрых зон несколько. Добавляются штробление под трубы, сантехнический бокс из нержавейки, узел фильтрации, перенос радиаторов (2–5 тыс. грн за штуку), инсталляция под подвесной унитаз (около 3 тыс. грн). В итоге блок стоит 45–125 тыс. грн. Если в вашей смете сантехника записана одной строкой «разводка — 20 000», объем работ там не посчитан. Что именно должно быть в этом разделе, мы описали на странице сантехнических работ.
Санузел: самый дорогой квадратный метр квартиры
Отдельно стоит сказать про санузел. В наших сметах работы только по санузлу стоят от 70 до 220 тыс. грн: гидроизоляция, выравнивание под плитку, укладка плитки и мозаики, монтаж тропического душа, подрезка плитки под 45 градусов. Один квадратный метр санузла по стоимости работ равен трем-четырем квадратным метрам жилой комнаты. Когда сравниваете два предложения, проверьте, одинаково ли посчитан именно санузел: это любимое место для «оптимизации» сметы.
Пол и потолок: предсказуемая часть сметы
Пол и потолок вместе стоят заметно меньше стен, и это самый предсказуемый блок. Работы по полу, от финишного выравнивания до монтажа винила или ламината с плинтусом, в наших сметах стоили от 21 тыс. грн в компактной однокомнатной квартире до 137 тыс. грн на большом объекте вместе с плиточным фартуком кухни. Потолок под покраску в новостройке с ровными плитами обходится в 7–13 тыс. грн, более сложные варианты с заделкой рустов и шпаклевкой в несколько слоев — до 38 тыс. грн. Если в смете потолок вдруг стоит как треть стен, скорее всего, вам считают многоуровневую конструкцию из гипсокартона, и стоит переспросить, нужна ли она вам.
Опции, которые меняют смету: шумоизоляция и перепланировка
Отдельный класс расходов — работы, которых может не быть вообще, но если они есть, то стоят десятки тысяч. Шумоизоляция стен системой Knauf стоит около 1 650 грн/м² работы: на спальню со смежной стеной 12–15 м² это 20–25 тыс. грн, а на 40 м² стен на большом объекте вышло больше 66 тыс. грн. Перепланировка тоже считается отдельно: кладка новых перегородок из газоблока с армированием стоила около 25 тыс. грн на квартиру 42 м², демонтаж стены с изготовлением арочного прохода — 14 тыс. грн, заделка дверного проема — 2–3 тыс. грн. Ни одна из этих позиций не входит в «среднюю цену за м²», поэтому две одинаковые по площади сметы с перепланировкой и без нее честно будут отличаться на 50–100 тыс. грн.
Работа, материалы и «под ключ»: откуда берется 17 900 грн за м²
Все цифры выше — это только работа. Чтобы получить полную стоимость ремонта, добавьте черновые материалы: смеси, кабель, трубы, гипсокартон. Ориентир из нашего прайса: черновой ремонт стоит от 6 000 грн/м² за работу или от 12 000 грн/м² с черновыми материалами, то есть на черновом этапе материалы добавляют примерно столько же, сколько стоит работа. Дальше добавляются закупки, логистика, технический надзор и ответственность за результат. Так работа за 10 500–11 000 грн/м² превращается в тариф «Стандарт»: от 17 900 грн/м² под ключ с материалами чернового цикла и управлением. Отделочные материалы (плитка, краска, напольное покрытие, обои, светильники, сантехника) и мебель в эту сумму не входят и оплачиваются отдельно: мы покупаем их за счет заказчика, а вы выбираете и согласовываете. Полный разбор тарифов за м² мы сделали в отдельной статье про цены на ремонт под ключ в 2026 году. Если вам нужна только работа без сопровождения, честно сравнивайте предложения бригад именно с колонкой «работа» из этой статьи, а не с тарифами под ключ: это разные продукты с разным уровнем ответственности.
