Когда вы собираете предложения от подрядчиков, вы видите цифру вроде «от 10 000 грн/м²» и не видите главного: из чего она складывается. Две бригады могут назвать цены, которые отличаются вдвое, и обе будут «правы», потому что считают разные объемы работ. Мы взяли реальные сметы пяти наших объектов 2025-2026 годов, от однокомнатной квартиры 37 м² в новостройке до таунхауса больше 80 м², обезличили их и показываем структуру расходов так, как ее видит прораб. Все цифры в статье касаются стоимости работы без материалов, если прямо не указано иное. Так же работают сезонность закупок и логистика, но базовая механика сметы одинакова для всех: цена складывается из объемов, умноженных на расценки, и если вам не показывают объемы, проверить цену невозможно.
Четыре блока сметы ремонта
Любая смета капитального ремонта квартиры состоит из четырех блоков: демонтаж, инженерные работы (электрика и сантехника), общестроительные работы (стены, потолок, пол) и финишная отделка. В наших сметах доли стабильны от объекта к объекту:
- Общестроительные и финишные работы: 75-80% бюджета работы. Это штукатурка, шпаклевка, стяжка, плитка, покраска.
- Электромонтаж: 11-13%. Разводка кабеля, точки, щит.
- Сантехника: 10-13%. Разводка воды и канализации, отопление, инсталляции.
- Демонтаж: до 17%, но только на вторичном рынке. В новостройке с голыми стенами этого блока нет вообще.
Если в смете, которую вам дали, одна из долей радикально другая, например электрика стоит 30% бюджета, это повод задать вопрос, а не повод радоваться «дешевым стенам».
Сколько стоит работа за м² в 2026 году
Реальные итоги наших смет по сегментам выглядят так. Это стоимость работы, без черновых и финишных материалов:
- Новостройка 37-43 м²: 400-460 тыс грн за квартиру, то есть 10 500-11 000 грн/м².
- Вторичный рынок, около 55 м² с полным демонтажем: около 740 тыс грн, то есть примерно 13 500 грн/м².
- Большие или сложные объекты 60-80+ м²: 0,9-1,2 млн грн, то есть 14 500-15 000 грн/м².
Обратите внимание: цена за м² растет вместе с площадью и сложностью. Большой объект - это больше санузлов, больше точек электрики, более высокие потолки, шумоизоляция. Посмотреть, как это выглядит в готовых квартирах, можно в нашем портфолио проектов с реальными ценами.
Разбираем смету по блокам
Демонтаж: статья, которой нет в новостройке
На вторичном рынке демонтаж - это отдельный этап со своим актом выполненных работ. Капитальный демонтаж квартиры 50-60 м² до плиты стоит около 125 тыс грн работы, еще 30-45 тыс грн составляют вынос мусора, погрузка и вывоз наемным транспортом. Вместе 120-170 тыс грн, и это до того, как начнется какое-либо строительство. Поэтому квартира на вторичке с такой же площадью всегда дороже в ремонте, чем новостройка, даже если «стены уже есть».
Стены: главный котел расходов
Самая большая статья любой нашей сметы - это стены. Причина простая: площадь стен в квартире в 3,5-4 раза больше площади пола. В квартире 37,5 м² мы обрабатываем около 150 м² стен, в доме больше 80 м² - около 300 м². Каждый квадратный метр стены проходит цикл: грунтовка (30-40 грн/м² за проход, а проходов несколько), штукатурка по маякам (380-390 грн/м²), шпаклевка мультифиниш в два слоя (190-210 грн/м²), шлифовка (около 80 грн/м²). Добавьте откосы, армирование примыканий, и уже понятно, почему штукатурные работы вместе с малярными съедают большую часть бюджета.
Электрика: считайте точки, а не метры
Стоимость электромонтажа определяет не площадь, а количество точек: розеток, выключателей, выводов освещения. В однокомнатной квартире их 35-50, в большом доме - больше 100. Полный цикл одной точки, от штробы и кабеля до подрозетника и сборки щита, стоит ориентировочно 1 100-1 650 грн. Вместе блок электрики в наших сметах стоит от 55 тыс грн за компактную однокомнатную до 130 тыс грн за большой объект со слаботочкой, мастер-выключателем и щитом на 54 группы. Подробнее о составе работ - на странице электромонтажных работ.
Сантехника: мокрые зоны решают
Базовая позиция сантехнической сметы - разводка водоснабжения и канализации по проекту: от 35 тыс грн в компактной квартире с одним санузлом до 75 тыс грн там, где мокрых зон несколько. Добавляются штробление под трубы, сантехнический бокс из нержавейки, узел фильтрации, перенос радиаторов (2-5 тыс грн за штуку), инсталляция под подвесной унитаз (около 3 тыс грн). Вместе блок стоит 45-125 тыс грн. Если в вашей смете сантехника записана одной строкой «разводка - 20 000», объем работ там не посчитан. Что именно должно быть в этом разделе, мы описали на странице сантехнических работ.
Санузел: самый дорогой квадратный метр квартиры
Отдельно стоит сказать про санузел. В наших сметах работы только по санузлу стоят от 70 до 220 тыс грн: гидроизоляция, выравнивание под плитку, укладка плитки и мозаики, монтаж тропического душа, подрезка плитки под 45 градусов. Один квадратный метр санузла по стоимости работ равен трем-четырем квадратным метрам жилой комнаты. Когда сравниваете два предложения, проверьте, одинаково ли посчитан именно санузел: это любимое место для «оптимизации» сметы.
Пол и потолок: предсказуемая часть сметы
Пол и потолок вместе стоят заметно меньше стен, и это самый предсказуемый блок. Работы по полу, от финишного выравнивания до монтажа винила или ламината с плинтусом, в наших сметах стоили от 21 тыс грн в компактной однокомнатной квартире до 137 тыс грн в большом доме вместе с плиточным фартуком кухни. Потолок под покраску в новостройке с ровными плитами обходится в 7-13 тыс грн, более сложные варианты с заделкой рустов и шпаклевкой в несколько слоев - до 38 тыс грн. Если в смете потолок вдруг стоит как треть стен, скорее всего, вам считают многоуровневую конструкцию из гипсокартона, и стоит переспросить, нужна ли она вам.
Опции, которые меняют смету: шумоизоляция и перепланировка
Отдельный класс расходов - работы, которых может не быть вообще, но если они есть, то стоят десятки тысяч. Шумоизоляция стен системой Knauf стоит около 1 650 грн/м² работы: на спальню со смежной стеной 12-15 м² это 20-25 тыс грн, а на 40 м² стен в таунхаусе вышло больше 66 тыс грн. Перепланировка тоже считается отдельно: кладка новых перегородок из газоблока с армированием стоила около 25 тыс грн на квартиру 42 м², демонтаж стены с изготовлением арочного прохода - 14 тыс грн, заделка дверного проема - 2-3 тыс грн. Ни одна из этих позиций не входит в «среднюю цену за м²», поэтому две одинаковые по площади сметы с перепланировкой и без нее честно будут отличаться на 50-100 тыс грн.
Работа, материалы и «под ключ»: откуда берется 17 900 грн за м²
Все цифры выше - это только работа. Чтобы получить полную стоимость ремонта, добавьте черновые материалы: смеси, кабель, трубы, гипсокартон. Ориентир из нашего прайса: черновой ремонт стоит 6 000 грн/м² за работу или 12 000 грн/м² с материалами, то есть на черновом этапе материалы добавляют примерно столько же, сколько стоит работа. Дальше добавляются закупки, логистика, технический надзор и ответственность за результат. Так работа за 10 500-11 000 грн/м² превращается в тариф standard: 17 900 грн/м² под ключ с материалами чернового цикла и управлением. Полный разбор тарифов за м² мы сделали в отдельной статье про цены на ремонт под ключ в 2026 году. Если вам нужна только работа без сопровождения, честно сравнивайте предложения бригад именно с колонкой «работа» из этой статьи, а не с тарифами под ключ: это разные продукты с разным уровнем ответственности.
Пример: итог сметы однокомнатной квартиры в новостройке
Чтобы все доли сложились в картинку, вот как выглядит итог реальной сметы квартиры около 40 м² в новостройке с одним санузлом, в ценах 2026 года, только работа:
- Демонтаж: 0 грн, новостройка без отделки.
- Электромонтаж, 35-50 точек со щитом и слаботочкой: 54-57 тыс грн.
- Сантехника, одна мокрая зона с инсталляцией: 47-50 тыс грн.
- Общестроительные и финишные работы, включая санузел и пол: 300-350 тыс грн.
- Вместе работа: 400-460 тыс грн.
Добавьте черновые материалы и управление процессом, и выйдет около 716 тыс грн по тарифу standard под ключ. Если подрядчик называет вам за такую квартиру 350 тыс грн «со всем», вернитесь к разделу про красные флажки: где-то в этой цифре не хватает или объемов, или материалов.
Новостройка или вторичка: разница в смете
На уровне сметы разница конкретная и измеримая. Первое: на вторичке появляется демонтаж на 120-170 тыс грн. Второе: после демонтажа часть объемов невозможно посчитать заранее, в наших сметах для вторички напротив штукатурки честно стоит «объем будет понятен после демонтажа». Третье: старый фонд означает замену стояков, переделку канализации, новый вводной кабель, и это еще 20-40 тыс грн инженерных работ. В сумме квартира 55 м² на вторичке стоила в работе примерно столько же, сколько новостройка на 60+ м². Если выбираете между покупкой новостройки и вторички, закладывайте эту разницу в бюджет сразу. Единственный плюс вторички в смете: там обычно уже есть отопление и счетчики, поэтому вы не платите за прокладку трасс отопления для радиаторов, которая в новостройке стоит около 5 тыс грн за радиатор.
Как читать смету подрядчика: пять красных флажков
Смета - это не просто счет, а техническое задание на ремонт, и читать ее стоит внимательнее, чем договор. За пять минут можно проверить главное:
- Одна цифра без разбивки. «Ремонт вашей квартиры - 600 000 грн» без блоков и объемов означает, что считали наугад. В нормальной смете виден каждый этап.
- Нет объемов в м², метрах погонных и точках. Строку «штукатурка - 80 000» не проверить. Строку «штукатурка по маякам, 148 м² по 380 грн/м²» - можно.
- «Материалы посчитаем потом». Черновые материалы - это примерно удвоение стоимости черновых работ. Если их нет в смете, реальный бюджет вам еще не назвали.
- Демонтаж «в подарок» на вторичке. Работы на 120-170 тыс грн не бывают бесплатными: они либо спрятаны в других строках, либо всплывут во время ремонта.
- Цена не привязана к проекту. Без проекта электрики неизвестно количество точек, без планировки - метраж стен. Смета до проекта - это только прогноз.
Более широкий чек-лист проверки подрядчика, от договора до гарантий, мы собрали в статье как выбрать ремонтную компанию в Киеве.
Частые вопросы
Входят ли материалы в цену за квадратный метр?
Зависит от того, кто называет цифру, поэтому всегда уточняйте. В этой статье все итоги смет - это стоимость работы без материалов. В наших тарифах под ключ (17 900, 26 200 и 37 200 грн/м²) черновые материалы уже учтены, финишные материалы клиент выбирает и оплачивает отдельно.
Почему сметы разных компаний отличаются вдвое?
Чаще всего потому, что посчитан разный объем работ: одна бригада закладывает два прохода шпаклевки и шлифовку, другая - один; одна считает демонтаж, другая «дарит». Сравнивать надо не итоговую цифру, а объемы по блокам: стены в м², электрику в точках, сантехнику в мокрых зонах.
Сколько стоит ремонт квартиры 40 м² в 2026 году?
По нашим сметам работа в новостройке 37-43 м² стоит 400-460 тыс грн (10 500-11 000 грн/м²). С черновыми материалами и управлением по тарифу standard это 17 900 грн/м², то есть около 716 тыс грн за 40 м². Реальный пример такого объекта есть в портфолио.
Что дороже в ремонте: новостройка или вторичка?
Вторичка. Демонтаж добавляет 120-170 тыс грн, старые стояки и электрика - еще 20-40 тыс грн, а часть объемов становится известна только после демонтажа. В работе квартира 55 м² на вторичке стоит примерно как новостройка 60+ м².
Можно ли сэкономить, закупив черновые материалы самостоятельно?
Теоретически да, практически экономия редко превышает несколько процентов, а риски существенные: не тот класс кабеля, смесь не под то основание, недовезенные объемы, из-за которых бригада простаивает. Подрядчик покупает черновые материалы по оптовым ценам и несет ответственность за их совместимость с технологией. Реальная точка экономии другая: финишные материалы, плитку, краску и сантехнические приборы вы выбираете сами и контролируете эту часть бюджета полностью.
Хотите увидеть, как будет выглядеть смета именно вашей квартиры? Оставьте заявку на странице контактов или позвоните по номеру +380 (97) 607-15-15: мы бесплатно сделаем замер и подробную смету по блокам, с объемами в квадратных метрах и точках, которую можно проверить.
